제 1과목 공인중개사 법령 및 실무 : 공부중

제4장 / 중개업무

 

[법인, 개공 업무범위]
전국(관활외 ok)
중개
상가주택, 임대관리
상담
중개업 경영정보제공
상가, 주택 분양대행
도배 ,이사 등 용역 알선
경공매 알선 대리
- 부칙개공은 관활구역(특광도 내) 원칙 - 위반시 6 업무정지
예외 있음, 경공매 알선대리 불가

[법인, 개공 차이]
개공은 관할구역 내 1개 사무소만 가능
- 법인 아닌 개공은 분사무소 안됨
법공은 관할구역 외 분사무소 가능 - 주된사무소 소재지 관할 등록관청 신고 필요(인가, 허가 아님 신고제)
법공 분사무소는 시군구별로 1개만 (시도별 아님주의)
= 주사무소와 동일한 시/군/구에는 분사무소 안된단 얘기
*법인 분사무소 설치신고 시 필요서류
- 보증설정, 실무교육수료, 분사무소확보증명 
*****분사무소 보실분*****  법인등기증명 불필요
-- 분사무소 책임자는 설치신고 전 1년 내 시도지사 실무교육 의무
(등록관청 실무교육 아님 주의)
*법인 분사무소 설치신고서 기재사항
- 본사 명칭, 본사소재지, 본사 등록번호, 분사무소 책임자의 공인중개사 자격증 발급 시도(책임자 중개사 아니어도 되는건 다른 법률규정 따른 법인 대상 특례), 분사무소 설치사유는 기재사항 아님

임시중개시설물은 누구나 금지
*다른 법률에 따라 중개업 가능한 법인 특례
- 중개법인 등록기준 미적용
- 공인중개사를 책임자로 둘 필요 없음
- 보증 설정 2천만원만으로 가능
 
[이전신고] - 안하면 100만원 이하 과태료
이전하고 10일 이내 , 
등록관청에
- 분사무소 이전은 주사무소 등록관청(분사무소 소재 관할관청아님)
- 주사무소 이전은 이전 후 등록관청에
분사무소 이전신고 받은 등록관청은
- 이전 전, 후 분사무소 관할 시군구청장에 지체없이 통보

분사무소 설치신고 수수료:주된사무소(시군구)의 조례 따름
(국토부장관이 정하는거 아님)

제출서류 
-이전신고서, 
-등록증(분사무소는 신고확인서), 
-사무소 확보증명(건축물대장에 기재되지 않은 건물인 경우, 대장 기재가 지연된 사유 첨부)

관할 외 이전 시 송부서류
-중개사무소 등록대장, 개설등록신청 서류, 최근 1년 행정처분 
(이전에 발생한 사유로 행정처분 시 집행은 이전 후 등록관청)

등록관청 발급서류 
-관할 외 이동시 : 등록증 재교부 필수
-관할 내 이동시에는 : 재교부 또는 변경사항만 기재해 교부 가능

[게시 사항]
사무소 등록증 원본(사본아님) , 분사무소는 분사무소 설치신고확인서 원본(사본아님)
중개보수, 실비 요율 및 한도액표
개겅, 소공 자격증 원본(사본아님)
보증설정 증명 서류
사업자등록증

- 실무교육수료증 불필요

[명칭사용]
아닌자 / 개석등록 안한 자가 사용 - 1년, 1천 벌금
 - 아닌자가 부동산 뉴스대표라고 쓴것도 1년, 1천 벌금
부칙 개공이 사용 - 100 과태료 
맞는자가 사용을 안한 경우 - 100 과태료(취소사유 아님)
위반시 등록관청이 철거 명령, 대집행 가능(국토부장관이 하는거아님)

아닌자의 사용 고발 - 포상금 
맞는자의 명시 하지 않음 고발 - 포상x 

[표시 광고]
명시사항(개공성명, 사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호)
 - 소속은 의무 없고, 보조는 명시 금지
- 법인이면 대표자 성명 명시, 분사무소 옥외광고는 분사무소 책임자
인터넷 광고 시 추가 명시 (종류, 가격, 면적, 거래형태, 소재지, 총층수, 사용승인일, 입주가능일, 방욕실개수, 방향, 주차대수, 관리비)

국토부장관 - 표시광고방법 지정고시, 모니터링(위탁가능), 정보통신 서비스제공자에 자료제출, 확인요구 가능
기본, 수시 모니터링 가능
기본-분기별 실시 (6개월x) 분기종료 30일 내, 
수시 - 종료 15일 내 

조치결과 확인 - 시도지사, 등록관청이 결과 확인 10일 내 국토부장관에 통보 

부당 표시, 광고 
- 미존재, 가격 등 다르거나 과장, 존재하지만 대상이 될 수 없는, 존재하지만 중개할 의사 없는, 중요사항 누락, 은폐, 축소
- 500만원 이하 과태료

[겸업]
분양대행, 임대관리 등 부동산 관리대행
(상업용건축물, 주택, 주상복합o, 농업용x 토지x 부동산임대업x)
이용, 개발, 거래 상담(부동산o, 동산x, 금융알선x)
중개업 경영기법, 경영정보 제공 (개공, 법공 대상) 공제업무대행x
경매, 공매 부동산 권리분석, 취득 알선, 매수신청, 입찰대리(동산x)
  - 대법원규칙 요건 충족, 법원 등록 필요
의뢰인에 도배, 이사업체 소개 등 주거이전 부수용역 알선(업체운영x, 제공x)
겸업제한 위반 시 등록관청이 등록 취소

[고용인]
고용신고는(소속, 보조 both) 업무개시 전 신고(전자 ok)
고용종료신고는 10일 내 

소속은 신고일 전 1년 내 실무교육
보조는 신고일 전 1년 내 직무교육
신고 후 교육 x

소속도 사무소에 자격증 게시 의무 있음 
고용신고 시 자격증 첨부 불필요, 신고 등록 관청이발급관청에 확인
외국인도 마찬가지 ( 단, 외국인은 결격서류 없음 증명 필요)
외국인도 소속, 보조 가능

[손해배상]
소속,보조 행위는 개업의 행위로 본다 / 간주 (추정x)
함께 책임
대상물 중요사항 거짓 언행 - 소속은 자격정지사유, 1년 이하 징역 1천만 이하 벌금, 개업도 무과실 부진정 손배책임,  단 징역은 아니고, 벌금형인데, 관리책임 다하면 벌금형 면함.
의뢰인은 개업한테 바로 손배청구 가능

중개대상물 확인설명서 개업, 소속 함께서명
개업이 위임하면 소속이 신고서 제출 대행 가능
개업은 손해배상책임 설명, 증서사본교부(전자ok)의무
개공이 공제금을 손해배상 한 경우 15일 이내에 공제 또는 보증보험에 다시 가입하거나 공탁해야함

[인장]
(대상) 개업, 소속     중개보조는x 
(등록) 업무개시 전  (등록신청, 고용신고랑 동시 가능)
(변경등록) 변경한 날부터 7일 이내 if not 업무 정지
             소공의 미등록인장사용은 6개월 내 자격정지 by 시도지사

(등록장소) 등록관청(분사무소 인장은 주된 사무소 등록관청 = 주된 시군구청장)
(등록방법) 인장등록, 등록인장 변경신고서(전자 ㅇㅋ)
                   법인 - 인감증명서 제출로 갈음
                   
(등록할 인장) 개공, 소공 : 성명 + 가로세로 7미리 이상 30미리 이내 
법인 : 상업등기규칙에 의해 신고한 법인 인장
분사무소 : 상업등기규칙 따라 법인 대표자가 보증하는 인장을 등록 '할 수 있다'  (분사무소 - 신고한 법인인장으로만 해야한다 X)

[휴폐업]
3개월 초과 휴업 시 사전 신고 (등록증 또는 신고확인서 첨부)
  - 개설등록 후 업무개시 안하고 3개월 초가 시, 신고 필요
6개월 초과 휴업 불가(예외 질병, 징집, 취학, 임신 등)
재개, 휴업기간 변경도 사전 신고(전자문서 ㅇㅋ)
재개신고 시, - 등록관청 등록증 즉시 반환
폐업신고 시, 지체없이 간판 철거
폐업도 사전신고
전자문서 ㅇㅋ 는 재개, 휴업기간변경만 , 휴폐업신고는 ㄴㄴ

분사무소별로 휴업, 폐업 신고 가능
분사무소는 등록증 아니라 분사무소 신고확인서 원본!!
휴폐업 신고시, 사업자등록의 휴폐업신고 가능
휴업기간 변경신고 시 등록증 첨부 ㄴㄴ (이미 반납해 불가능)

협회 통보사항
휴업기간 중에도 이중소속은 불가
휴업신고는 휴업기간 적지만, 폐업 신고는 폐업기간 ㄴㄴ, 폐업일 적음
부칙의 개공도 휴업신고

*간판철거사유   ***이취폐******
- 이전신고, 폐업신고, 개설등록취소          - 과태료 규정은 없다 (?)
(휴업신고중, 업무정지기간 중 간판철거 불필요)

 

 

 

제10장 / 지도, 감독 및 벌칙

 

임의적 취소(=상대적 취소, 취소할 수 있는 경우는?)

중개사무소 등록기준 미달

임시 중개시설물 설치

손해배상책임 보장 조치 미이행 엄무 개시

부득이한 사유 없이 6개월 초과 휴업

 

 

필요적 취소(=절대적 취소, 취소하여야 하는 경우는?)

개인 사망 / 법인 해산

부정하게 개설등록

결격사유(결격 임원, 사원 2개월 내 해소 않은 경우 포함)

이중 개설등록  (cf. 둘 이상의 중개사무소 둔 경우는 임의적 등록취소)

다른 중개사무소의 소속/보조원이 되거나 다른 법인의 사원, 임원이 됨

다른 사람에게 성명/상호를 사용하게 하거나, 등록증을 양도/대여

업무정지 기간 중 중개업무 또는 소속중개사에게 그의 자격정지 기간 중 중개업무 하게 함

최근 1년 내 업무정지 3회 누적

(결격사유 예시)

법인 아닌 개공이 파산선고 받고 복권되지 않은 경우

 

 

 

정지사유(6개월)

전속중개계약서에 의하지 않고 전속중개계약

거래정보망에 중개대상물 정보 거짓으로 공개

결격사유자 고용(2개월 내 해소하지 않은 경우 포함)

임의적 등록취소사유에 해당

1년 이내 업무정지 또는 과태료 2회 이상 + 과태료

부당한 공동행위로 과징금 처분

부당한 공동행위로 시정조치 + 과징금 처분

거래계약서를 적정하게 작성, 교부하지 않음

중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 판단 그르치게함 ??

 

정지사유(3개월)

중개대상물 확인설명서 교부 안함

중개대상물 확인설명서 서명,날인 안함

거래계약서 서명, 날인 안함

등록하지 않은 인장 사용

 

 

상습위반에 대한 가중처벌 

최근 1년 이내 기준

업무정지 (2회 이상)   + 업무정지	필요적 취소
업무정지 또는 과태료(3회 이상) + 업무정지 또는 과태료	임의적 취소
업무정지 또는 과태료(2회 이상) + 과태료	업무정지

 

즉, 1년 이내에

1) 섞어서 3회 이상 + a = 임의적 취소 

2) 섞어서 2회 이상 + 과태료 = 업무정지

3) 위의 경우도, 업무정지 누적 3회 도달 시에는 = 필요적 취소

 

업무정지 가중/감경

주체: 등록관청 (광역시장x)

기간: 2분의 1 범위에서 가중/감경 가능

한계 : 가중하더라도 6개월을 초과할 수 없다

 

승계, 유효기간

 

등록취소 : 3년 유효

과태료 : 1년 승계

업무정지 : 1년 승계, 폐업 1년 초과시 폐업전 사유로 불가, 사유발생 3년 경과 시 불가

 

(지문)

폐업기간이 3년을 초과한 경우, 폐업신고 전 위반행위를 사유로 등록취소 처분 불가

폐업기간이 1년을 초과한 경우, 폐업신고 전 위반행위를 사유로 업무정지 처분 불가

폐업신고 전에 받은 업무정지 처분 효과는, 처분일로부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다

업무정지처분은 해당 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 할 수 없다